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市场研究
2014年房地产市场资讯要点回顾
发布者:管理员    发布时间:2015-02-10 14:24:11

(一)            国家层面

      《不动产登记暂行条例》将于201531日起实施

      央行降低存贷款基准利率,推进利率市场化改革

      公积金贷款政策调整,多地提取条件放宽

      限贷政策松绑,多地放松贷款条件

      以房养老试点推行,北上广武列入首批试点城市

      国土部发文明确提出禁止以地换项目

      新“国九条”发布,明确大力发展资本市场的思路和方向

      46个限购城市已有41个取消或放松限购政策

(二)            地方层面

      北京下调住房公积金存贷款利率

      9月底,住建委调整北京市普通住宅标准

      北京上调基准地价

      京将停建经适房限价房,由配售型保障房取代

      4月起调整住房公积金贷款额度,6月发布《关于进一步加强住房公积金提取管理的通知》

      3月,北京市国土资源局发布2014年北京市土地供应计划 

 

 

 

(一)            国家层面

随着房地产市场调整的不断加深,各地地方政府从6月开始取消限购,不断放松调控,央行也最终放松首套房认定政策,释放改善性需求。

      《不动产登记暂行条例》将于201531日起实施

20141222日,中华人民共和国总理李克强签署第656号《中华人民共和国国务院令》,公布《不动产登记暂行条例》自201531日起施行。

不动产登记是近年来关注热点。3月,“不动产登记工作部际联席会议第一次会议”召开,明确用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度。根据国土部相关安排,2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度。2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。实现不动产的审批、交易、登记信息实时互联共享,以及依法查询,形成不动产统一登记体系。5月,经中央编办批复,国土部挂牌成立不动产登记局。8月,不动产登记局关于地籍管理司(不动产登记局)的主要职责、人员编制和内设机构的“三定方案”印发。11月,中央编办批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心,主要承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面的支撑工作。与此同时,不少地方政府成立不动产登记主管部门,并展开相关工作。1120日,中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》并提出,要用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作。

      央行降低存贷款基准利率,推进利率市场化改革

距上次基准利率调整日201276日时隔2年多后,中国人民银行宣布自20141122日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。

      公积金贷款政策调整,多地提取条件放宽

广州201431日后开始简化租房提取公积金的资料,并且推出了市民可以直接在网上提取公积金等便民措施。从71日起,北京住房公积金提取条件放宽,由一年一次进一步放松为三个月可以提取一次。

109日,住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,要求各地降低公积金门槛,包括取消数项收费,只要连缴6个月就能申请贷款,实行异地互认等。

      限贷政策松绑,多地放松贷款条件

930日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》),放松了与自住需求密切相关的房贷政策。细则内容主要包括以下几点:①对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。②对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。③在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。④银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

《通知》同时提出,银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

      以房养老试点推行,北上广武列入首批试点城市

624日中国保监会发文提出从71日起,未来两年,北京、上海、广州、武汉试点“以房养老”即老年人住房反向抵押养老保险试点。文中明确参加以房养老的投保人群应为60周岁以上,拥有房屋完全独立产权的老年人,试点城市为北京、上海、广州、武汉,试点时间自201471日起至2016631日止。

老年人住房反向抵押养老保险即 “以房养老”,是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同,试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。《意见》特别提出该产品的“犹豫期不得短于30个自然日”,高于一般保险产品10天的犹豫期。

      国土部发文明确提出禁止以地换项目

66日,国土资源部发布《节约集约利用土地规定》,这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章,共九章38条,自201491日起实施。

规定要求充分发挥市场配置作用,提出各类有偿使用的土地供应应充分贯彻市场配置原则,运用土地租金和价格杠杆,促进土地节约集约利用。除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外,国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施及各类社会事业用地中的经营性用地,实行有偿使用。

规定同时强调了经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格,各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。针对实践中创造的工业用地新方式,《规定》明确:市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。

该规定鼓励土地使用者在符合规划的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高工业用地土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下,现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。对于符合节约集约用地要求、属于国家鼓励产业的工业用地,可以实行差别化的地价政策。另外,分期建设的大中型工业项目,可以预留规划范围,根据建设进度,实行分期供地。

      新“国九条”发布,明确大力发展资本市场的思路和方向

59日国务院发布《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》,市场称之为新“国九条”。新“国九条”提出到2020年,基本形成结构合理、功能完善、规范透明、稳健高效、开放包容的多层次资本市场体系。

中国证监会新闻发言人邓舸表示,《意见》是贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神,全面深化资本市场改革的纲领性文件。《意见》从经济社会发展全局的高度,对新时期资本市场改革、开放、发展和监管等方面进行了统筹规划和总体部署,对于指导当前和今后一个时期资本市场各项工作具有重要现实意义。

      46个限购城市已有41个取消或放松限购政策

926日的珠海松绑限购之后,46个限购城市已有41个取消,目前只剩下北京、上海、广州、深圳以及三亚仍保持限购令。

428日,南宁市房管局正式发文称,自2014425日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。无锡宣布从51日起,该市购房入户门槛从70平方米降至60平方米;杭州萧山区通过下调土地竞买金为开发商舒压解难;安徽铜陵市政府出台相关意见,并在住房公积金贷款、契税补贴等方面拟定了一系列利好政策。20145月,住建部确认除了四大一线城市,其他城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存量过大的城市。到8月共有15个城市松绑限购,其中当月第一天就有4个城市松绑限购令。

(二)            地方层面

      北京下调住房公积金存贷款利率

1122日,北京市住房公积金管理中心公布下调住房公积金存贷款利率,调整后的5年期以下的贷款利率为3.75%5年期以上贷款利率为4.25%。个人公积金存款、贷款利率分别下调0.25%,试点项目贷款下调0.275%

另外,中心表示,1122日(不含)以前发放的,期限在一年(含一年)以内的个人住房公积金贷款,1122日后仍执行原利率,不分段计息;期限在一年以上的公积金贷款,1122日后仍执行原利率,自201511日开始,执行调整后的公积金贷款期限档次利率。1122日(含)后发放的个人住房公积金贷款,直接执行调整后的公积金贷款利率。对于已经签订借款合同,且放款日为1122日(含)后的公积金贷款,须在借款人签订调整贷款利率的通知单后,才能发放公积金贷款。此外,公积金存款利率也同时下调,当年缴存的公积金存款利率不变,仍为0.35%,上年结转的公积金存款利率由2.6%下调至2.35%

      9月底,住建委调整北京市普通住宅标准

2014930日,北京市住建委发布《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》,对目前执行的北京市普通住宅标准的认定以及契税缴纳标准进行调整。

普通住宅认定根据环线、房屋总价和房屋单价划分,根据《通知》提出的“全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5,五至六环之间1.2,六环以外0.9”计算得出,五环以内区域,单价不超过39600/平方米、总价不超过468万元/套;五环到六环之间,单价不超过31680/平方米、总价不超过374.4万元/套;六环以外,单价不超过23760/平方米、总价不超过280.8万元/套。

      北京上调基准地价

828日,北京市政府发布新的北京基准地价,与2002年版相比价格有明显提高。新版基准地价是以201411日为基准日。更新后划分更细、更精准,商业、办公、居住、工业用途各有12个级别,在级别划分的基础上,还细分区片。

2002年版的基准地价中,商业、综合、居住用途最高的一级级别高限价格分别为9750/平方米、8250/平方米和7000/平方米,最低的十级级别低限则分别为140/平方米、140/平方米和140/平方米。

在新的基准地价中,一级土地是旧城中最核心区域,其商业平均熟地价为29980/平方米,办公平均熟地价为29080/平方米,居住则为28720/平方米,工业为11600/平方米。级别最低的十二级则位于远郊区县的偏远位置,其商业、办公、居住、工业用地的平均熟地价分别为每平方米900元、870元、850元、350元。

市政府表示,在土地市场总体价格水平发生重大变化情况下,市政府将及时对基准地价进行全面更新。市政府还要求,土地出让、转让价格须参照基准地价,按照规定程序,使用合理的评估方法确定。

      京将停建经适房限价房,由配售型保障房取代

在京存在多年的经适房、限价房将退出历史舞台,由“配售型保障房”取代。不过,按照“老人老办法”原则,2013419日前申请的10万户备案家庭还可继续等待轮候经适房、限价房,待解决完之后,将不再新建这两类保障房。

726日,北京市第十四届人大常委会第十二次会议听取和审议《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》。草案提出,政府提供配租型保障性住房、配售型保障性住房和发放租赁补贴,即“一租一售一补”三种保障方式。配售型保障房将不再采取备案家庭轮候的方式,而是采用类似目前自住型商品房的项目登记制度。

      4月起调整住房公积金贷款额度,6月发布《关于进一步加强住房公积金提取管理的通知》

北京市住房公积金管理中心通知,从41日起,北京市住房公积金中心将按照该市最新的最低工资标准进行贷款额度的审核。

根据北京市人力资源和社会保障局《关于调整北京市2014年最低工资标准的通知》,北京市住房公积金管理中心将以2014331日初审的为结点,提高公积金贷款计算公式中的最低生活保障金额,单身变更为1092元,已婚变更为2184元。 国管公积金、市管公积金同步变更。

6月,中心发布《关于进一步加强住房公积金提取管理的通知》。《通知》强调了三点对于住房公积金的管理安排:①简化部分购房或租房提取手续;②加强对异地购房提取管理;③加强以租房为由提取管理。三点安排都旨在简化部分购房或租房者提取公积金的手续,不再需要提交购房合同、贷款合同等资料。提取周期由一年一次调整为三月一次。

      3月,北京市国土资源局发布2014年北京市土地供应计划

2014年北京市国有建设用地供应计划总量为5150公顷,其中新增建设用地控制在2500公顷以内,鼓励和引导存量建设用地2650公顷。

这是北京连续第四年下调年度供地计划指标。其中,住宅用地供应维持在1650公顷,与去年持平。 

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