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市场研究
2014年北京市房地产市场分析报告
发布者:管理员    发布时间:2015-02-10 13:47:28

内容导读:

 

  宏观经济增速回落,CPI指数持续走低,国房景气指数不断下滑,房地产投资增速放缓。

  土地市场供应和成交面积均低于去年同期,而成交土地金额高于去年同期。

  房地产市场开发投资额总体保持上升趋势。

  商品住宅供应套数和面积较2013年均有所增加,而成交套数和面积较2013年下降。

  二手房市场供应量和成交量总体呈上升趋势,市场整体供小于求。

 

一、宏观经济

 

2014年宏观经济增速回落,CPI指数持续走低,国房景气指数不断下滑,房地产投资增速放缓,国家政策也从任由市场调节到采取积极措施促进房地产市场发展。

    经济增长:全国和北京市GDP增速下降

2014年北京市实现地区生产总值首次突破两万亿,增速达7.3%;国内生产总值突破六十万亿,按可比价格计算,比上年增长7.4%

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    物价指数:全国CPI指数近年来持续走低,自20142月起北京CPI指数始低于全国水平

20142月起,北京CPI指数结束20131月以来高于全国同期的状态,进入到低于全国同期水平时期。6月,北京CPI指数达到年内最高值102.2,之后不断走低,到10月达到年内最低值100.5后止跌回升,但幅度不大。12月,北京CPI指数小幅上涨至100.8

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    房地产开发投资:北京房地产开发投资额持续增加

2014年,北京市房地产开发投资额增长至3911.34亿元。房地产开发投资增长率达到12.29%

 

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    国房景气指数:国房景气指数不断下滑,达2000年以来最低值

201412月,国房景气指数跌至自2000年以来的历史最低值93.93。从总体趋势看,国房景气指数近年来不断下滑,中间有过小幅回升但总体仍呈现下降趋势,尤其是自2013年以来,受经济形势和国家政策影响,国房景气指数一直低于100,市场整体状况一般。

 

二、土地市场

2014年北京市土地市场共供应土地133宗,同比减少36.97%;建设用地面积945.31万平方米,同比减少27.74%;规划建筑面积1786.02万平方米,同比减少24.48%

土地成交共141宗,同比减少34.11%;建设用地面积938.06万平方米,同比减少29.08%;规划建筑面积1622.61万平方,同比减少32.1%。全年土地累计成交金额1909.16亿元,同比增加4.38%。总体来看,2014年土地市场成交的宗数和面积较2013年减少,而成交金额增加。

 

三、房地产市场运行分析

2014年北京市房地产开发投资额为3911.34亿元,同比上涨12.29%。其中住宅类房地产开发投资额1962.03亿元,同比上涨13.77%;写字楼750.23亿元,同比上涨22.64%;商营用房1199.07亿元,同比上涨4.53%

全市商品房施工面积21677.7万平方米,同比上涨0.01%;竣工面积4967.5万平方米,同比上涨24.51%

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四、商品住宅市场

2014年北京市商品住宅市场共供应商品住宅(不含保障性住房)124511套,供应面积1295.78万平方米。供应套数和面积在12月达到年内最高值。市场成交量总体呈现上涨趋势,共成交商品住宅(不含保障性住房)95976套,成交面积达946.74万平方米。

2014年北京市商品住宅销售价格总体呈现小幅下跌趋势。8月达到年内最低值18838/㎡后销售价格呈现出上下波动态势。到12月,销售价格跌至19934/㎡,环比降幅达7.82%,同比降幅达4.38%

五、二手房市场

20142-12月,北京市二手房市场发布套数共计71116套,发布面积646.54万平方米;成交112154套,成交面积1077.53万平方米。从套数和面积两个方面看,今年2-12月发布套数和面积总体呈现上涨趋势,成交的套数和面积在12月份大幅增加,达到年内最高值。二手房市场年底回暖。

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20142-12月,北京市二手房市场价格波动不大,十六区县的二手房价格总体保持平稳。与年初2月份相比,12月份的二手房销售价格仅西城、房山、密云和平谷微涨,其他区县二手房销售价格均呈现小幅下降趋势。其中昌平降幅最大,12月份跌至21551/㎡,降幅达12.2%,居北京十六区县首位。

六、写字楼和商营用房市场

20132月至201412月,北京市写字楼待售面积增加幅度不大,2014年末达到307.2万平方米。商营用房的待售面积在2013年十月出现大幅度上升,而后保持在800万平方米左右的水平。商营用房的待售面积整体多于写字楼的待售面积。

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七、结论与展望

随着中国经济发展由两位数高速增长进入个位数中高速增长的换挡期,经济发展进入提质增效新阶段,经济发展进入新常态也必然影响房地产业发展步入新常态。

2014年,经济下行压力持续加大,各项指标的增速收窄,北京市土地市场经历了先扬后抑的过程。到年底,土地市场的供应量有所增加,成交量小幅下降。土地楼面均价由于位置及用途原因,在年末大幅攀升,工业用地方面供应缩减。

北京市房地产市场在年中的供需低迷后,得益于房贷新政及央行降息等利好消息,在四季度开始复苏,并在岁末达到年内高潮,成交量同环比齐涨。2015年上半年可能会延续2014年第四季度去库存化态势,房企也会抓住改善性住房需求的释放契机,以价换量加快去库存步伐。

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